Podstawowym kryterium przy wyborze nieruchomości jest lokalizacja. Ważna jest również cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej, architektura, czyli wygląd budynku, funkcjonalność pomieszczeń oraz informacja o użytych do budowy materiałach. Coraz częściej przyszłych użytkowników interesuje także energochłonność danego budynku.
O energochłonność budynku kupujący pytają nie bez powodu, ponieważ coraz powszechniejsza staje się świadomość, że od tego zależeć będą przyszłe koszty eksploatacji mieszkania czy domu. Jest to warunek istotny, zwłaszcza w obliczu rosnących cen nośników energii. Cena oleju opałowego w ostatnich 10 latach wzrosła trzykrotnie, a gazu – nie wiele mniej. Zapowiadane są podwyżki węgla i energii elektrycznej. Ten znaczny wzrost wymusza inwestowanie w budownictwo energooszczędne. Czy jednak projektowane budynki – jak zapewniają sprzedający – są energooszczędne? Wymagania wynikające z Prawa budowlanego Obecnie projektowane budynki muszą spełniać minimum określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. nr 75, poz. 690, z późniejszymi zmianami). W odniesieniu do budynków jednorodzinnych musi być spełniony warunek izolacyjności termicznej przegród budowlanych, a mianowicie współczynnik przenikania ciepła U ścian jednorodnych (czyli składających się z jednego elementu, np. pustaka) nie powinien przekraczać 0,5 W/(m2K), ścian wielowarstwowych – 0,3 W/(m2K), a dachu – 0,3 W/(m2K). Minimalne wymagania, jakie powinny spełniać okna, określone zostały na poziomie U = 2,6 W/(m2K). Budynki wielorodzinne natomiast muszą spełniać warunek maksymalnego wskaźnika sezonowego zapotrzebowania na ciepło EV [kWh/m3rok] (częściej stosuje się wskaźnik EA [kWh/m2rok]). Wartość E nie może być większa od wartości granicznej E0. Praktyka pokazuje jednak, że rzeczywiste wartości współczynnika U znacznie odbiegają od minimalnych wymagań prawnych.
Projektowanie budynków – wymagania europejskie
Prawodawstwo unijne zmierza do tego, by członkowie UE podejmowali działania na rzecz zmniejszania energochłonności budynków, co wynika ze wspomnianego wzrostu cen nośników energii, konieczności zapewnienia bezpieczeństwa energetycznego każdego z państw członkowskich oraz dbałości o środowisko. W ostatnich latach wprowadzono w UE dyrektywę 2002/91/WE dotyczącą jakości energetycznej budynków. W tabeli 1 pokazano zmiany wymagań w zakresie energochłonności budynków mieszkalnych od lat 60. do 90.
Koszty ogrzewania
Przedstawione wyżej minimalne wymagania dotyczące energochłonności budynków oraz zastosowane odpowiednie do nich rozwiązania projektowe mają bezpośredni wpływ na ponoszone co miesiąc koszty energii. Większość użytkowników jednak nie wie, jak te liczby (przedstawione w tabeli 3) przekładają się na rzeczywiste koszty ogrzewania, dlatego przyjrzyjmy się im na przykładzie budynków z lat 60. i 70. oraz budowanych obecnie. W analizie założono, że ciepło dostarczane jest z kotłowni gazowej, a do obliczeń przyjęto aktualne ceny gazu. Różnice w kosztach ogrzewania budynków mieszkalnych budowanych w różnych okresach zamieszczono w tabeli 2. Nie wolno także zapominać o tym, że koszty ogrzewania będą rosły w miarę upływu czasu. Przewiduje się, że w ciągu 10 lat nastąpi wzrost kosztów produkcji c.o. z 1,51 zł/m2 do 3,9 zł/m2 za miesiąc. Przewidywane koszty produkcji c.o. i c.w.u. będą więc ponad 2,5 razy większe od kosztów aktualnie ponoszonych. W okresie 50-letniego „życia budynku” czy mieszkania koszty związane z centralnym ogrzewaniem i ciepłą wodą będą stanowić poważną część budżetu domowego i przewyższą koszty zakupu mieszkania o 40%.
Oczekiwania inwestorów
Prawie wszystkie obecnie wznoszone budynki mieszkalne realizowane są zgodnie z zasadą minimalizacji kosztów inwestycji. W takim wypadku trudno mówić o budynkach energooszczędnych. Trudno też winić budowniczych, że postępują zgodnie z zasadą minimum kosztów – minimum wymagań, skoro jednym z ważniejszych czynników branych przez inwestorów pod uwagę przy podejmowaniu decyzji jest cena 1 m2 mieszkania. Sytuacja powoli się zmienia. Kupujący coraz częściej zwracają uwagę na to, czy budynek jest rzeczywiście energooszczędny. Wciąż nie ma jednak mechanizmów oceny energochłonności, dlatego też nie ma możliwości weryfikacji oferowanych mieszkań czy budynków pod względem przewidywanych kosztów eksploatacji. W niedługim czasie kwestia energochłonności będzie miała znaczący wpływ na ocenę nieruchomości, a więc na jej wartość rynkową. W promocji energooszczędnego budownictwa ma pomóc ustawa o certyfikacji energetycznej budynków, która będzie klasyfikować budynki pod względem ich energochłonności – podobnie jak pralki czy lodówki. Budynki spełniające minimum wymagań w tym względzie będą miały klasę D. Budynki odbiegające od aktualnych standardów – klasę E i F, a budynki o obniżonej energochłonności – będą oznaczone klasą C, B i A (rys. 1).
Źródłem informacji o energochłonności budynku będzie certyfikat energetyczny, w którym zostanie zamieszczona końcowa informacja o ocenie energetycznej poszczególnych elementów budynku i rozwiązań instalacyjnych: jakości okien, jakości izolacji ścian, dachu, stropu nad piwnicą, wentylacji oraz ocena systemu c.o. i c.w.u. Podobny system certyfikacji działa już od ponad 10 lat w Danii, gdzie stworzył mechanizmy weryfikacji nieruchomości pod względem energetycznym i wpłynął na rozwój energooszczędnego budownictwa. Dziś na wzór Danii certyfikacja obowiązuje już prawie we wszystkich krajach UE. Trzeba się liczyć z tym, że w najbliższym czasie będzie obowiązywać również w Polsce.
Przykłady dobrych rozwiązań
O złych rozwiązaniach oraz o błędach projektowo-wykonawczych można by napisać wiele książek. Książki takie oczywiście coraz częściej powstają i spełniają swoją edukacyjną funkcję. Niestety wciąż mało jest dobrych przykładów inwestycji, które mogłyby być dla kupujących i dla deweloperów wzorem nowoczesnego podejścia do idei energooszczędności w praktyce.
Jedną z pierwszych inwestycji energooszczędnych na Dolnym Śląsku jest osiedle w Komorowicach. Przyjęte na etapie projektu rozwiązania poddane zostały ocenie energetycznej. Projekt skorygowano. W efekcie znacznie poprawiono izolacyjność ścian, przyjęto wartość współczynnika U ściany = 0,19 W/(m2K). Na etapie projektu wykonawczego projektant będzie musiał rozwiązać szczegół połączenia płyty balkonowej i ściany, by zminimalizować wpływ mostków termicznych. Dach należy ocieplić tak, aby uzyskać wartość U = 0,19 W/(m2K). Wprowadzono okna o wartości U = 1,2 W/(mK), z roletami o wartości oporu cieplnego R = 0,195 (m2K)/W. Średnioważona wartość U dla stolarki okiennej i drzwiowej z uwzględnieniem wpływu rolet jest bardzo dobra i wynosi 1,0 W/(m2K). W konsekwencji powstał budynek klasy C, według propozycji klasyfikacji energetycznej budynków zamieszczonej w projekcie ustawy o certyfikacji energetycznej budynku. Zużycie energii będzie o ponad 30% niższe od zużycia energii w budynkach mieszkalnych obecnie projektowanych i budowanych. Co najważniejsze, miesięczne koszty ogrzewania tego budynku wyniosą mniej niż 0,9 zł/m2.
Podsumowanie
Certyfikacja energetyczna budynków na pewno wpłynie na cenę oferowanych mieszkań i domów. Dziś projektowane i wykonywane budynki mogą otrzymać niekorzystną ocenę energetyczną, dlatego osoby inwestujące w nieruchomości powinny szczególnie zwrócić uwagę na ich jakość energetyczną. Dla kupujących mieszkania ważną informacją są przewidywane koszty ogrzewania, ponieważ w czasie 50 lat eksploatacji, czyli w ciągu użytkowania budynku przez jedno pokolenie, koszty budowy stanowią 14–19% wszystkich kosztów, natomiast 75– 80% to koszty eksploatacji. Już dziś w wielu budynkach ogrzewanych drogim surowcem energetycznym, np. olejem opałowym, mieszkańców nie stać na ogrzewanie. Może się okazać, że wzrost cen energii doprowadzi do trudności finansowych zadłużonych w banku posiadaczy mieszkań. Cieszyć może to, że pojawiają się deweloperzy, którzy wychodzą naprzeciw potrzebom rynku i proponują rozwiązania energooszczędne.
Jerzy Żurawski – inżynier budownictwa,
audytor energetyczny,
specjalista w Dolnośląskiej Agencji Energii i Środowiska,
członek zespołu ds. kompleksowej obsługi inwestycji termomodernizacyjnych,
autor wielu publikacji fachowych w prasie branżowej i referatów konferencyjnych.
